Cuando hablamos de plusvalía y minusvalía en la compraventa de inmuebles en España, nos referimos a los conceptos clave que definen si has ganado o perdido dinero con la operación, y cómo eso afecta a tus impuestos. Entenderlos es fundamental para cualquier vendedor o comprador. Te lo contamos al detalle en nuestro blog de  Serfisa.

Plusvalía y minusvalía en España: guía sencilla y clara para entenderlo

La Plusvalía: Cuando ganas con tu inmueble

Por un lado, la plusvalía se refiere al aumento de valor de un inmueble desde que lo compraste hasta que lo vendes.

En el contexto inmobiliario español, se manifiesta de dos maneras principales que debes conocer:

1. Plusvalía Municipal (IIVTNU): el impuesto sobre el incremento del valor del suelo

Este es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente conocido como «plusvalía municipal». Grava el aumento del valor del suelo urbano desde que adquiriste el inmueble hasta su venta. No afecta a la construcción, solo al terreno.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Normalmente, el vendedor es el responsable de su pago. En el caso de herencias o donaciones, lo asume quien recibe el bien.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

Desde una reforma en 2021, tienes dos opciones:

• Método objetivo: se usa el valor catastral del suelo y se le aplican unos coeficientes municipales según el tiempo que hayas tenido el inmueble. Es un cálculo estándar.
• Método real: si el precio de venta del terreno es inferior al de adquisición, o la ganancia real es menor que la del cálculo objetivo, puedes optar por este. Aquí se considera la diferencia real entre el valor de transmisión y de adquisición del suelo.

Es importante saber que si no hay incremento real del valor del terreno, no se debe pagar este impuesto. ¡Esto es clave para evitar pagos innecesarios!

2. Ganancia Patrimonial en el IRPF: el beneficio total de la venta

Esta plusvalía se declara en tu Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y se refiere al beneficio económico global que obtienes al vender un inmueble por un precio superior al de compra.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

Es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta, menos gastos de venta como comisiones o impuestos) y el valor de adquisición (precio de compra, más gastos de adquisición, reformas que añadan valor, etc.).

¿Cuánto se paga por la ganancia patrimonial?

Este beneficio tributa en la base imponible del ahorro del IRPF, con tipos que varían por tramos, generalmente entre el 19% y el 26%.

Existen exenciones importantes:

• Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y usas el dinero para comprar otra vivienda habitual en los dos años siguientes, puedes quedar exento.
• Mayores de 65 años:si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia suele estar exenta. Si vendes otro tipo de inmueble, la exención puede aplicar si el dinero se destina a una renta vitalicia.

La Minusvalía: cuando pierdes con tu inmueble

La minusvalía ocurre cuando vendes tu propiedad por un precio inferior al que la compraste. Es decir, has sufrido una pérdida económica en la operación.

¿Cómo afecta la minusvalía fiscalmente?

• Plusvalía Municipal (IIVTNU): si demuestras que no hubo incremento de valor del terreno (o incluso disminuyó), no tendrás que pagar este impuesto.
• IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas): las pérdidas patrimoniales pueden compensarse en tu Declaración de la Renta. Puedes restar estas pérdidas a otras ganancias patrimoniales del mismo año. Si no es suficiente, puedes compensarlas con ganancias de los cuatro años siguientes, lo que puede suponer un ahorro fiscal significativo.

Ejemplos sencillos para comprender la plusvalía y la minusvalía

• Compras una vivienda por 200.000 € y la vendes por 250.000 €. Si el valor del suelo también subió, se genera plusvalía en compraventa y pagarás el impuesto correspondiente.

• Compras por 200.000 € y vendes por 180.000 €. Esto es minusvalía: no hay IRPF por ganancia y tampoco tendrás que pagar la plusvalía municipal.

No te líes: confía en un experto como Serfisa

Comprar o vender una propiedad siempre conlleva implicaciones fiscales. Lo más inteligente es consultar con un experto fiscal o inmobiliario antes de cerrar cualquier operación. ¡Así evitarás sorpresas y te asegurarás de hacer las cosas bien!

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